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地产操盘手眼中的“加杠杆”:“燕郊类”城市就是赌场

2018-12-15 03:48:20 证券日报
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  一个“被离职”地产操盘手的16年:

  加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场

  2018年春日初至时,缺席陪伴孩子成长,疏于照顾父母,背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间,用17年努力工作的杨庆,恰逢不惑之年,引咎离职了。

  当他再次听到老板指责称,“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候,已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期,买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了,因为他知道,老板不想听,老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉,因为那意味着已经卖掉了,钱可以回到老板的口袋里了。

  “落袋为安”,是行业动荡期时,每一个老板心头那抹“急迫”。2018年,高杆杠运营累积多年的房地产行业,在去杠杆大势下,进入了“生死时期”。今年年初,在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时,“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

  杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史,在他眼中,最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说,“这是我爸爸盖的楼”。

  地产操盘手眼中的“加杠杆”

  17年前的夏天,那个怀揣梦想,刚刚大学毕业,背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆,开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后,一个偶然的机会,杨庆进入了一家房地产公司,给一位新任高级副总裁做秘书,自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

  从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员,杨庆仅用了6年时间。2006年,这家公司启动了全国化战略。彼时,2006年-2010年,是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期,因为,这一批房企在积累去香港上市的筹码。

  杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年,杨庆成为公司第二批外派人员,到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称,当时当地市场特别差,销售压力非常大,去了不但要内部负责人事,还要外部负责市场、营销和政府打交道。

  庆幸的是,杨庆的心态比较好,再加上这本来就是他的家乡,大学也是在这里读的,甚至老婆也是这里遇见的。不得不说,杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整,最终也算达成所愿。

  在他看来,操盘一个市场下行期的项目,是挑战是压力,但获得的经验,也是财富。杨庆认为,在躺着卖房子的时代,房地产是没有营销的,真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

  值得关注的是,彼时,房企纷纷开启全国化战略布局,因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力,一批房企先后登陆资本市场,地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白,他认为地产实际上是金融的分支,其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款,三分之一是自有资金,剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来,加杠杆的比例小一点的可能是1:6,高的甚至达到1:9。

  三、四线城市的赌博式投资

  加上了杠杆的地产行业,如同插上翅膀,迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇,杨庆的公司拿地王眼都不眨,杨庆也迅速从管理一个项目,到一方“区首”,到城市公司总经理,再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中,他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利,赚得“盆满钵满”得,也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏,导致多年喘不过气,甚至遭到生死危机的。

  2013年,杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次,他的担子更重了。2011年,北京限购,楼市一片哀鸿,在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下,有些开发商在三、四线城市买了不少地,这些地很多都是协议买来的,有的项目在开发时受到了诸多阻碍,也有项目在没上市时,就面临着数亿元亏损的定局,这是已经算好的盘子,按着写好的剧本去完成,似乎就可以交差了。

  但杨庆的不甘心,让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中,有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前,我到处去见人,求指点迷津,整夜睡不着,想着如何破题“。杨庆表示,“某天夜里,灵光一现,我查找了这个城市10年的规划,这让我见到了一丝曙光。最终,项目按照新的城市规划,改变了层高,利润一举回正。”

  多年之后,他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后,他依然能清晰地记得,当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时,跟妻子闲谈中称,“这是我盖的楼盘”,没想到刚刚会说话的女儿记住了,以后逢人便说,爸爸盖的楼很漂亮。

  没想到的是,三、四线城市是有些房企的“摇钱树”,却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企,多数没有等到2016年以来的火爆,甚至由于过多布局三、四线城市,严重拖垮企业前进的脚步,个别在三、四线城市做高端改善项目的房企,更是曾一度陷入生死危机。

  杨庆称,中国的房地产市场中,有句话称,“四线城市叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场,加减杠杆的起落间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。“我外甥刚毕业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破,可能很多年都恢复不过来。

  杨庆也没有等到这些市场恢复过来,打折的房子也卖不出去了。不惑之年,他离开了“金融+杠杆”的房地产市场,庆幸的是,他没有像更多端着枸杞保温杯的,选择不多的中年人一样,他找到了事业的第二个起点。

  地产职业经理人离职的下一站

  杨庆离开后,没有复制职业生涯路径,没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

  在他看来,去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上,踩不对调控政策的点,已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是,房地产增量市场的“戏份”已经不多了,天花板就在那里,赛道已不在。下一个地产时代,不再是开发时代,而是资产运营的时代。

  用杨庆的话说,房地产的未来创新将来自于“地产+金融+产业+服务”,换句话说,当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时,资产的增值涵盖不了融资成本的时候,在房地产领域,“金融+杠杆”是有危险的,资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内,应该是“运营+杠杆”的时代,考虑好退出机制,通过后端运营提升价值,再退出换得收益。

  现在的杨庆,组织了一个40人左右的团队,以房地产基金的方式对一些项目进行投资,其中大多是股权投资,甚至控股控盘。在他看来,中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业,资金多用于投资自身体系里的项目,甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

  但在真正的不动产投资领域里,资本加资产真正两方面属性都有的,且两方面能力都很明显很强的企业较少,现在在国内有,但都没做起来,也不是特别大。目前,杨庆的团队已经握手好几个投资项目,其母公司的业务管理规模也达到了800亿元,能给其提供很好的增信背书。

  杨庆称,“迈出这一步,是挑战,但也是我的机会”。或许,这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。(文内杨庆为化名)

(编辑:王永乐)
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